目前分類：投資理財 (3)

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如果我不是已經身經百戰，我很有可能就被你動搖了，失去了自己的立場，忘記了自己的堅持

從你描述的種種，有幾分真、幾分假我大概都分得清楚

不過別忘了，我既是賣家也是買家，你說的這些我怎麼會不懂？

有些行為就是擺明了太誇張，不可能會發生，為什麼你可以這麼輕鬆的說出來??

我欣賞你的幹勁跟熱誠，但我更想看到你的專業。

 

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從前天好朋友來身體超不舒服，休息了一整天

到昨天中午跟老公吃完了超飽的大阪燒午餐後~肚子極度不舒服，逛最愛的藥妝店都忍不住

趕緊跑去對面的阪急百貨"宣洩"一下，整個有如釋重負的感覺，結束後超輕盈的~♪

本來決定在回台灣前都不再去咖啡店了，因為想把錢省下來買更多日本美妝小物自用or送朋友

可是昨天那麼一陣解脫後，覺得胃腸郝舒暢、好乾淨喔~就覺得來杯咖啡再清一下應該感覺更棒!

所以又去了我最愛的TORAJA COFFEE

一杯熱黑咖啡、配上巴菲特先生的"看見價值"，真的是完美的搭配~!

 

今天身體完全恢復正常，預計等傍晚太陽比較不大的時候就要恢復跑步(暫停了2天)

也開始收拾行李、跟親朋好友們在FB相約回台灣要吃飯

怎麼辦?我覺得我開始愛上這樣的生活了

沒有壓力、就是盡情作自己喜歡的事情

不用煩惱賺錢的事情

跟老公每天還是甜蜜來甜蜜去，還好家裡只有我們兩個，所以沒人看到，不然應該會兔

雖然我目前沒有很多錢，但是我的3年計畫依舊持續在進行，2013年底至少有80萬淨資產

但是我的目標是200萬淨資產，這只要我每個月可以多出1.5萬就可以達成

這樣在我2013年35歲時，我的baby滿1歲時，我有淨資產(房地產投資回收)約200萬

其餘資產為股票、黃金存摺跟外幣，目前都在持續一點一滴累積中

至於跟老公共同持有的房子目前已經漲了20%,到目前為止買了3年半

而在2013年年底時，淨資產200萬+銀行至少60+親友贊助至少20萬=280萬自備款

我的目標是在永和地區靠近仁愛公園附近找間維護的不錯的單純公寓，採光是重點

價格每坪在25萬左右可以馬上下手，坪數約40坪，總價1000萬

自備2成，2%仲介費20萬

其餘60萬裝潢費用，每間套房成本約10萬，可改裝6間

800萬貸款、3%年利率、每月利息2萬( 每年24萬)

套房1間租金7000，6間4.2萬(每年50.4萬)

所以每月淨現金流入2.2萬(每年26.4萬)

 

假設空屋率10%，每年淨租金收益就是21.36萬 (50.4*0.9-24)每月淨現金流入1.78萬

假設空屋率為20%，每年淨租金收益就是16.32萬(50.4*0.8-24)每月淨現金流入1.36萬

 

取一個中間值15%空屋率，每年淨租金收益就是18.84萬，等於每月淨現金流入1.57萬

 

其他一些稅、保險費等成本一年約2萬

 

預計收租10年，共收租金168萬(以空屋率約15%計算,扣掉每年成本2萬)

10年後房價上漲25%，總價1250萬出售，扣掉4%仲介費50萬、增值稅等成本約5萬

實拿約1200萬，還清800萬貸款，淨拿回400萬

所以投資10年(2014~2024)一共回收168萬+400萬=568萬

 

投入280萬，10年後變成568萬，平均一年賺28.8萬，等於一個月2.4萬被動收入!!

這就是我簡單的第一筆自己實際擁有的收租房地產計畫書!

 

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南歐債信風暴讓市場投資人再度經歷一場震撼教育，再加上中國打房重創陸股，空襲警報一拉，拖累所有基金，基金投資人很怨嘆：「怎麼才進場就被套牢！」

本周重點話題放在「全球股災，資金何去何從？」「我的錢要躲在那裡比較安全？」如果全球真的因南歐問題，再次引一場全球金融風暴，錢逃到那裡都一樣會跌，只是早跌跟晚跌，上波次貸引爆全球金融海嘯大家已見識到，請各位不要再鑽牛角尖，該想想因應股災的對策。

基金投資人總是要問該怎麼辦？要投資那檔基金？就好像股市投資人喜歡問明牌，老要問漲到多少才能賣到最高價？跌到那裡才能接？心中沒有定見，往往是投資無法獲利的主因。

首先，你要有的第一個定見是選擇的市場有沒有出問題，基本上，市場的趨勢並沒有太大的改變，中國、亞洲、台股、拉美、新興市場、原物料等並非歐洲債信利空所在，既然全部都大跌下來，看看缺了那一塊，應趁機補上。

在任何景氣循環復甦周期中，難免碰上劇烈中期回檔修正，以過去經驗來看，新興市場下修幅度有時甚至逾兩成，想要危機入市可以分批進行，如果很幸運跌幅在兩成之內即回穩，可以先進一筆，如果再跌，還有餘錢再進，定期定額一樣可以分成三次扣款，視行情做加扣或減扣。

第二個定見是，基金不是放著不管，前波金融海嘯應該給了很多投資人教訓，有賺錢應該贖回，而不是從賺放到賠，最後無法忍痛割捨，去年大漲有獲利的部分不論單筆及定期定額都可以贖回，但要留下本金繼續抗戰，定期定額可續扣，萬一市場再急跌崩盤，你所賺的利得，剛好做為下一次逢低進場之用。

連著幾個金融風暴的大波動證明了一點，那就是投資基金並不是複利效果，一年漲40%，隔年跌50%，再一年又漲20%，用數學加減一算，還是賠錢，現在銀行每年定存固定給你1%，才叫複利，基金漲漲跌跌，若沒有抓對景氣循環，不見得能形成複利，有多少人基金投資逾十年還是賠，可見不是每檔基金都能創造你要的複利。

第三個定見是基金被套牢不要驚慌，先問自己是否有資金需求，如果有建議你快走，如果沒有，就想想如何解決套牢基金，我的做法是愈跌愈買，手上的台股、大中華、新興市場基金去年大彈上來，全面由負轉正，但仍有一檔台股基金一直救不起來，我決定在這波股災停損贖回，利空沒什麼不好，剛好幫你測出誰是弱者。

至於今年才進場的投資人如果擔心股災擴大，可部分停損即可，保留現金做未來加碼的儲備金，既然市場沒有選錯，只時進場點不好，就不要在混亂期低任意轉換基金，有時贖回大跌的基金，轉進大漲的基金，反而變成追高殺低，若你手上的基金已經跌很深，跌深一定會反彈，從那裡跌倒就從那裡站起來。

我個人最慘痛的經驗就是曾於2006年因自己買進精品基金，又推薦精品基金被網友罵到臭頭，我仍堅持扣款，2007年9月雷曼事件爆發時，虧損幅度曾達四成，我每月再加扣一次定期定額，到南歐危機發生之前，三年多來報酬率為26%，對自己、對網友總算有交待。

再好的基金碰到股災統統跌，就算看對產品但抓不對時機進出也沒用，達人專家照樣陰溝裡翻船，每逢股災，我就那麼幾招，堅持自己的定見，再爛的基金最後還是會翻身。

趙靖宇

【2010-05-13/經濟日報/B4版/基金焦點】

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